ここでは、宅建免許を取得するための条件についてご説明します。
大きく分けると、①事務所要件、②専任取引士の設置、③欠格事由に該当しないこと、の3つの条件になります。
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事務所の設置
条件を満たす事務所の設置が、大きなポイントの1つです。
宅建業法上の事務所と言えるには、まず、次のいずれかの条件を満たすことが必要です。
- 本店または支店として商業登記されたもの
本店または〇〇支店と名乗るためには、その登記をすることが必要です。 - （1）のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を 締結する権限を有する使用人が置かれている場所（登記されていなくてもOKです）
この場合、〇〇支店ではなく、〇〇営業所、〇〇店、〇〇出張所 などの名称になります。
事務所の形態について
物理的な形態の面で、宅建免許取得のための事務所と認められるためのキーワードは「独立性」です。
- 独立の部屋であれば問題ありません。鍵を自社の社員のみが開けられるイメージです。
- 同じ部屋を別の法人と共有する場合は、原則宅建免許上の事務所とが認められません。
ただし、180cm以上の固定式パーテーション等で仕切られている、入り口から他の法人のスペースを通らずに自社のスペースに直接出入りができる、などの場合は認められるケースがあります。
同じ部屋を別の法人と共有する、というのは、関係会社同士の場合が多いでしょうか。
まったく第三者と同じ部屋を共有することは、あまり考えにくいですよね。 - マンションの一室については、管理規約で事務処理用が認められ、賃貸の場合は契約書に事務所使用であることが記載されており、会社名の表札を出しているなど、いくつかの条件を満たせば認められます。
自宅兼事務所の場合
自宅兼事務所も、宅建免許上の事務所として認められる可能性はあります。ハードルは低くありませんが、認められれば家賃がかからず、経費削減につながります。
条件としてあげられているのは次の4点です。
- 玄関部分から事務所に他の部屋を通らずに行ける。
- 事務所を通らずに居住部分に入ることができる。
- 生活部分と壁などで明確に区切られている
- 事務所としての形態が整えられ、かつ、事務所としてのみ使用している。
玄関を入ってすぐのところに事務所の部屋がある、居室やキッチン等は奥の方にある、そんなイメージでしょうか。ただ、この点は文章だけでは伝えきれないので、個別の住宅ごとにご提案、場合によっては役所との事前協議をさせていただきます。お気軽にご相談ください。
専任の宅建取引士の配置
宅建業者は、事務所等には一定の数の専任の取引士を置かなければなりません。
事務所には、宅建業に従事する従業員5人につき、1人以上の専任取引士が必要になります。
たとえば、宅建業従事者が6人であれば専任取引士が2名以上、宅建業従事者が50人であれば専任取引士は10人以上必要です。
一方、50人在籍する会社でも、45人が宅建業以外の仕事をしており、宅建業従事者が5人の場合は、専任取引士は1人で大丈夫です。
専任であること
専任取引士の「専任」とは その事務所に常勤しており（常勤）、かつ宅建業に専ら従事すること（専従）をいいます。
たとえば
- 他の会社に常勤で勤務していたり、他社の代表取締役だったりする場合は、専任取引士には就任できません。
- 監査役は専任取引士になれません。
- 同一法人内で、たとえば建設業の専任技術者や建築士事務所の管理建築士などと兼務した場合、必ずしも専任取引士になれないわけではありません。他の業務と比べて、宅建業に従事している時間が長いなどの事情があれば、認められる可能性もあります
- 専任取引士は、事務所と自宅が通勤圏内であることが必要です。
都道府県により異なるかもしれませんが、おおむね1時間30分以上かかるような場合は、定期券のコピーや、事務所の傍に借りている（または所有している）自宅の光熱費の領収証などを提出することになります。
欠格要件の無いこと
宅建免許を申請しようとする法人およびその役員、または個人事業主、法定代理人、政令使用人が次のいずれかに当てはまる場合、宅建免許は取得できません。
簡単に言うと、宅建免許について処分を受けるなど悪いことをしていない、犯罪を犯していない、反社会的勢力でないなど、ほとんどの方には問題ない条件ばかりです。
（欠格要件）
- 免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、重要な事実の記載が欠けている場合
- 申請前5年以内に次のいずれかに該当している
a. 免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当 するとして免許を取り消された者
b. 前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由 なく解散または廃業の届出を行った者
c. 前記の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者
d. 禁錮以上の刑に処せられた
e. 宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、又は刑法（傷害、脅迫 等）、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金刑に処せられた者
f. 宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者
g. 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員又は暴力団員であった者 - 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
- 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
- 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者
- 事務所に専任取引士を設置していない
その他の条件
登記された商号（会社名）について、「〇〇公社」「〇〇協会」など公的機関と紛らわしいもの、指定流通機構などと紛らわしい場合、商号変更を求められることがあります。
また、定款、登記の事業目的には、「宅建業」が入っていることが必要です。
まとめ
以上、宅建免許の条件についてご説明しました。
特にポイントになるのは事務所要件だと思います。宅建免許の申請には事務所の写真や平面図、間取り図を提出します。他の許認可と比べて多くの枚数の写真を求められ、条件を満たすにはコツが必要です。
また、専任取引士についても、宅建免許を取得した時は条件を満たしていても、事業拡大で従業員を採用した際など、人数要件を満たしているか常に意識するようにしてください。
宅建免許の取得の条件は、細かい定めが非常に多いです。悩まれる場合は当事務所へお気軽にご相談ください。
